Azərbaycanın mənzil bazarında bahalaşma davam edir. Bu ilin avqust ayında Bakıda mənzillərin orta qiyməti iyul ayı ilə müqayisədə 2 faiz artıb. Keçən ilin eyni dövrünə nisbətən isə paytaxtda mənzillər 14 faiz bahalaşıb.
Bəs, görəsən, mənzil bazarında bahalaşmaya səbəb nədir? Bazarda ucuzlaşma baş verə bilərmi?
Məsələ ilə bağlı “Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti" İctimai Birliyinin sədri Vüqar Oruc deyib ki, daşınmaz əmlakın qiymətinə təsir göstərən kompleks amillər var: “Adətən, mütəxəssislər birmənalı şəkildə tələbin artmasını səbəb kimi irəli sürürlər. Düzdür, tələb artanda qiymət yüksəlir, amma tələbi meydana gətirən amillər var. Bunu təhlil etmək lazımdır. Belə ki, 30 il işğal altında olan ərazilərimiz azad olundu. Qarabağda infrastrukturun bərpası prosesi gedir. Müharibədə qələbə qazadıqdan sonra Azərbaycan dayanıqlı, etibarlı əməkdaş kimi investisiya cazibədarlığının artdığı ölkə kimi tanınır. Bu baxımdan xarici investorların ölkəmizə axını baş verib. Bu axın daşınmaz əmlaka birbaşa təsir göstərən amillərdən biridir. Bundan başqa, Rusiya və Ukrayna ərazisindəki müharibə nəticəsində həm soydaşlarımız, həm də ölkələrdən qaçqın düşmüş əhalinin bir qismi Bakıya qayıtdı. Daşınmaz əmlak bazarında, xüsusən kirayə mənzil bazarında qiymətlərin artmasına gətirən səbəblərdən biri də budur. Proses hazırda da davam etməkdədir.
Artıq xaricdə bizneslərini təhlükə altında görən soydaşlarımız Azərbaycanda daşınmaz əmlak sektoruna investisiya qoyurlar, yatırım edirlər. Kirayə mənzil bazarı üçün yatırımlar həyata keçirilir, qeyri-yaşayış obyektləri, mənzillər alınır. Daşınmaz əmlak ölkədə investisiya üçün bir nömrəli dayanıqlı və risksiz istiqamətdir. Bu yöndə yatırım edən sahibkarlar, sadə vətəndaşlar çox gözəl bilirlər ki, onlar banklara depozit şəklində qoyacaqları məbləğdən yanlız 7-8 faiz gəlir əldə edə bilirlər. Ancaq daşınmaz əmlaka qoylulan investisiya təmir işləri aparılmasa, fəaliyyət göstərməsə belə, bir il müddətində 10-15 faiz civarında qiymət artımına məruz qalır”.
Ekspert vurğulayıb ki, Bakının təkrar mənzil bazarında yeni tikililərdəki mənzillərin 1 kvadrat metrinin qiyməti ay ərzində 2,3 faiz, il ərzində 14,9 faiz, köhnə tikililərdəki mənzillərin 1 kvadrat metrinin qiyməti isə ay ərzində 1,7 faiz, il ərzində 11,3 faiz artım nümayiş etdirib: “Bazarda təklif ay ərzində 1 faiz, il ərzində isə 18,4 faiz artıb. Ötən ay ilkin mənzil bazarında isə mənzillərin 1 kvadrat metrinin qiymətində əvvəlki ayla müqayisədə 1,9 faiz, ötən ilin eyni dövrünə nisbətən isə 15,7 faiz artım olub. Bazarda təklif ay ərzində 1,3 faiz, il ərzində isə 17,5 faiz artıb".
Onun sözlərinə görə, yaxın müddətdə daşınmaz əmlakın qiymətində ucuzlaşma gözlənilən deyil: “Bu, dönməz prosesdir. Ola bilsin, COP29-dan sonra qiymətlərdə sabitləşmə olsun. Bu o demək deyil ki, ucuzlaşma baş verəcək. Fors-major hadisə olmazsa, qiymətlərin artım dinamikasını müşahidə edəcəyik. Artım sürətli də ola bilər, ləng də gedə bilər. Qiymətlər müəyyən müddət stabil də qala bilər. Amma qiymətlərdə ucuzlaşma baş verməyəcək. Bununla belə Azərbaycan hökuməti sosial yönümlü hökumətdir. Layihələr mövcuddur, həmin layihələrin içərisində tələbələr üçün yataqxanaların inşası, özəl yataqxanaların sahibkarlar tərəfindən inşasına təşviq proqramlarının həyata keçirilməsi, tədris müəssisələrin Bakının mərkəzində kənara çıxarılması həyata keçirilərsə, daşınmaz əmlakda müəyyən stabilləşmə dövrü başlaya bilər”.
Mövzu ilə bağlı əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Azadov bildirib ki, bahalaşmanın əsas səbəbi mənzil bazarında olan qıtlıqdır: “Bahalaşmanın əsas səbəbi daşınmaz əmlakların təklifində olan qıtlıqdır. Təkliflər tələbləri üstələmir və qiymətlər bahalaşdığı üçün ipoteka müraciətləri çoxalır. Tikinti şirkətləri tərəfindən də rəqabət az olduğu üçün onlar qiymətləri bazara uyğun olmayan tərzdə qaldırırlar. Əsas səbəb məhz budur. Yəni əgər bazarda rəqabət yüksək olarsa, təklif sayı tələbi üstələyərsə, bu həcmdə qiymət artımı müşahidə olunmaz”.
Mütəxəssis ipoteka kreditlərinə olan müraciətlərin artmasını məələsini də önə çəkərək qeyd edib ki, son iki ay ərzində ipotekaya müraciətlərin sayı həddən artıq çoxalıb: “İstehlakçılar və ipoteka götürən şəxslər də mənzillərlə bağlı təkliflərin həddən artıq az olmasından şikayət edirlər. Belə olan təqdirdə onlar məcbur qalıb üzdə olan əmlakları alırlar. Bu zaman böyük rəqəmlər üzərində deyil, kiçik rəqəmlər üzərindən sözləşmə gedir. Məsələn, kimsə 100 minlik daşınmaz əmlakı satırsa, qiymətdə çox cüzi endirim edir. Bu isə sırf tələbin yüksək səviyyədə olması ilə bağlıdır”.
Məsələ ilə bağlı əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev deyib ki, hazırda alıcılar gözləmə mövqeyindədirlər: “Demək olar ki, 3 ildir Bakıda daşınmaz əmlakın qiymətində kəskin artım müşahidə olunur. Bu, əmlak bazarında alıcı qıtlığına gətirib çıxarıb. Alıcılar gözləmə mövqeyi tutmağa üstünlük verirlər. Əgər ötənilki rəqəmlərə nəzər salsaq mənzillərin əksəriyyətinin ipoteka və bankdaxili kreditlərlə satıldığını görə bilərik. Alıcıların böyük hissəsi ipoteka krediti ilə mənzil almaq istəyir. Hazırda əmlak bazarında ipoteka predmetinə çevrilə bilən, mərkəzə yaxın ərazilərdəki köhnə binalardakı birotaqlı mənzillərin satış qiyməti 100-130 min manat arası dəyişir. Əvvəlki illərdə bu qiymətə iki və ya üçotaqlı mənzillər almaq mümkün idi".
E.Fərzəliyev qeyd edib ki, yeni tikililərdə qiymət artımı daha çoxdur:
"İpoteka kreditinə müraciət etdikdə də qiymətlərlə vətəndaşın alıcılıq qabiliyyəti üst-üstə düşmür. Onların aldığı əməkhaqqı aylıq ipoteka kreditini ödəməyə uyğun deyil. Ona görə də, mənzil ala bilmirlər. Mənzil ala biləcək şəxslər də gözləmə mövqeyindədirlər. Düşünürlər ki, hansısa formada ucuzlaşma olacaq. Tələbat artdıqca, qiymətlər də qalxır. Digər ərazilərdə iqtisadi vəziyyət yaxşılaşdıqca, bu, mənzillərin qiymətinin ucuzlaşmasına gətirib çıxara bilər".
