Son illər paytaxtda yaşı bir əsrdən çox və qəzalı vəziyyətdə olan binalar sökülür. Məsələn, tək paytaxtın Nərimanov rayonu ərazisində 219 belə bina söküləcək. Söküntü işlərinin aparıldığı ərazilərdə 12 -17 mərtəbəli binalar tikiləcək və həmin binalarda sakinlərə daha geniş, təmirli və mətbəx mebeli ilə təchiz edilmiş mənzillər vəd edilib. Artıq rayonun bəzi ərazisində söküntü işləri yekunlaşıb və yeni binalar tikilir. Tikinti işi özəl şirkətlər tərəfindən İcra hakimiyyətinin nəzarəti ilə aparılır. Tikintinin aparıldığı müddətdə sakinlərin evlərinin kvadratına uyğun kirayə pulu ödənilir. Sakinlərin köçürülməsi isə mərhələlərlə həyata keçirilir.
Paytaxtın Nizami rayonu ərazisində də hazırda yaşayışa tam yararsız olan 11 bina sökülür. Yararsız binalardan biri də Rüstəm Rüstəmov 88-98 ünvanında yerləşən binadır.1960-cı ildə istifadəyə verilən və indiyədək 90 ailənin yaşadığı bina yaşayış üçün tam yararsız olduğundan söküləcək və yerində müasir standartlara cavab verən yeni binanın inşa ediləcəyi bildirilir. Söküntü ilə bağlı sakinlərə daşınma pulu ödəniləcək. Həmçinin proses davam edənədək 90 ailənin 2 il müddətində aylıq 350 manat kirayə haqqı qarşılanacaq. Qeyd edək ki, ərazidəki 11 bina mərhələli şəkildə söküləcək. İlkin mərhələdə 4, növbəti mərhələdə isə 6 bina söküləcək.
Məlumat üçün bildirək ki, hazırda Bakının Suraxanı, Nəsimi, Xətai, Nərimanov, Nizami, Yasamal, Səbail, Pirallahı, Xəzər rayonlarında Nazirlər Kabinetinin müvafiq qərarına uyğun olaraq köhnə binaların sökülməsi prosesi gedir. Belə ki, hökümətin 2016-cı ildə verdiyi qərara görə, yerli icra hakimiyyətləri 5 il müddətinə mülkü, mənzil, şəhərsalma və tikinti qanunvericiliklərinin tələblərinə əməl etməklə, şəhərin ümumi görünüşünə xələl gətirən, qəzalı vəziyyətdə və mövcud şəhərsalma normalarına cavab verməyən Suraxanı rayonu üzrə 3828 nəfərin yaşadığı, 1127 mənzildən ibarət olan uzunmüddətli istismar nəticəsində yararsız vəziyyətə düşmüş 63 yaşayış binasının, Nəsimi rayonu üzrə XIX əsrin sonları və ötən əsrin əvvəllərində tikilmiş, 16206 nəfərin yaşadığı 5771 mənzildən ibarət 226 yaşayış binasının, Xətai rayonu üzrə 6956 nəfərin yaşadığı 2016 mənzildən ibarət 99 yaşayış binasının, Nərimanov rayonu üzrə 11031 nəfərin yaşadığı 3028 mənzildən ibarət 219 yaşayış binasının, Nizami rayonu üzrə keçən əsrin 50-60-cı illərində inşa edilmiş, 5395 nəfərin yaşadığı 1779 mənzildən ibarət 131 yaşayış binasının, Yasamal rayonu üzrə 1257 nəfərin yaşadığı 427 mənzildən ibarət 18 yaşayış binasının, Səbail rayonu üzrə 1819 nəfərin yaşadığı 535 mənzildən ibarət 41 yaşayış binasının, Pirallahı rayonu üzrə 3131 nəfərin yaşadığı 1174 mənzildən ibarət 297 yaşayış binasının, habelə bu rayonların ərazisində yaşayış üçün yararsız olan digər binaların, sosial və digər təyinatlı qeyri - yaşayış obyektlərinin sökülməsini və yenidən qurulmasını, ərazi və ərazi hissələrinin yenidən qurulması üçün tələb olunan ərazi planlaşdırılma sənədlərinin hazırlanmasını (tikinti layihələrinin işlənməsindən əvvəl) və Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi ilə razılaşdırılmaqla təsdiqini, habelə yeni tikiləcək yaşayış binalarının və qeyri-yaşayış obyektlərinin layihələrinə razılığın, tikintiyə və tikinti obyektinin istismarına icazənin verilməsini, həmçinin bu məqsədlə dövlət mülkiyyətində olan torpaqların daimi istifadəyə və icarəyə verilməsini həyata keçirməlidir. İcra hakimiyyətləri mənzil fondunun yenilənməsi, sakinlərin mənzil-məişət şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədi ilə tikinti şirkətləri tərəfindən öz vəsaitləri və ya cəlb ediləcək kredit vəsaitləri hesabına inşa olunacaq çoxmənzilli yaşayış binaları üçün qəzalı vəziyyətdə olan söküləcək tikililərin ərazilərindən istifadə edilməsinə, hüquqi və fiziki şəxslərin mülkiyyətində və ya istifadəsində olan torpaq sahələrinin mülki qanunvericiliyə uyğun olaraq onların razılığı ilə dəyəri ödənilməklə əldə edilməsinə və ya həmin torpaq sahələrinin əvəzləşdirilməsinə şəraitin yaradılmasını, qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq qəzalı vəziyyətdə olan binaları sökərək, onların yerində yeni yaşayış binası tikməyi öhdəsinə götürən tikinti şirkətlərinə yeni yaşayış binası tikilənədək bu binalardan köçürülən sakinlərin müvəqqəti olaraq kirayə edilmiş mənzillərdə yerləşdirilməsi üçün lazımi maliyyə vəsaitinin ödənilməsini və həmin sakinlərə sökülmüş tikililərin yerində yeni tikiləcək yaşayış binasında müvafiq mənzillərin ayrılmasını, tikintiyə başlamazdan əvvəl tikiləcək binaların ərazidə yerləşdirilməsinin ərazi planlaşdırma sənədlərinə uyğunluğunun və hazırlanan layihələrin memarlıq hissələrinin rayon icra hakimiyyətlərinin müraciətləri əsasında Azərbaycan Respublikasının Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi ilə razılaşdırılmasını, görülmüş işlər barədə ayda bir dəfə Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabinetinə məlumat verilməsini təmin etməlidir.
Bu gün müşahidələr onu göstərir ki, Nazirlər Kabinetinin müvafiq qərarına əsasən, şəhərin müxtəlif ərazilərində köhnə binaların söküntüsü aparılsa da, bu prosesdə müəyyən ləngimələr var. Məsələn, elə binalar var ki, söküntü işlərinə başlanılsa da, sökülməkdə olan tikilidə hələ də yaşayış mövcuddur. Səbəb isə bəzi ailələrin verilən kompensasiyalarla razılaşmamasıdır və məsələ onların xeyrinə həll olunanadək mənzillərini tərk etməməkdə israrlıdırlar. Digər bir tərəfdən isə təklif edilən kompensasiya ilə razılaşıb müvəqqəti kirayədə yaşayan ailələr var ki, onlar da aidiyyəti qurumlar tərəfindən vəd verilən yeni mənzillərinə köçəcəkləri günü səbirsizliklə gözləyirlər. Amma tikintini aparmalı olan şirkətlərlə bəzi mülkiyyətçilələrin kompensasiya məsələsində razılığa gələ bilməməsi nəinki tikintiyə başlamaq, söküntü işlərini yekunlaşdırmaq prosesini yubadır.
Bəs görəsən, bu kimi mübahisəli məsələlərdə haqlı tərəf kimdir? Vətəndaş istədiyi qiymətə evini sata bilmək hüququna malikdirmi? Ümumiyyətlə bu məsələ necə tənzimlənməlidir?
Qazanc azalıb, risk artıb
Mövzunu hafta.az-a şərh edən əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev deyib ki, 2016-cı ildən başlayaraq paytaxtın müxtəlif ərazilərində pilot layihə çərçivəsində köhnə tikililər yeniləri ilə əvəz olunur. Onun sözlərinə görə,təkcə paytaxt Bakıda istismar müddətini başa vurmuş minlərlə bina mövcuddur:
“Amma bu o demək deyil ki, onların hamısı qəzalıdır. Qəzalı kimi qeydə alınmış 100-dən artıq bina var ki, həmin binalar artıq Fövqaladə Hallar Nazirliyinin tikintiyə nəzarət şöbəsi tərəfindən qəzalı kimi qeydə alınıb. Burda bir məsələ var ki, tikinti və söküntü işlərini aparan özəl sektordur. Bunu dövlət aparmır. Lakin bir məqam da var ki, əgər özəl sektor dövlətin etməli olduğu işləri görürsə, onlara dövlətin dəstəyi lazımdır. Tutaq ki, bu gün artıq həmin binaları sökmək özəl sektor üçün maraqlı deyil.Çünki bir 4 bloklu beşmərtəbəli “xruşovka” layhəli olan binada 60 mənzil var. Söküntü aparan şirkət məcbur həmin ailələri köçürməlidir və onlara 2 il müddətinə kirayə pulu verməlidir. Eyni zamanda, mülkiyyətçilərə həmin binadan daha geniş kvadrat mənzil ayırmalıdır. Yerdə qalan digər mənzilləri isə satıb həm qoyduğu xərci çıxarmalı, həm də qazanc əldə etməlidir. Amma burda qazanc az, risk çox olduğundan artıq özəl tikinti şirkətləri prosesdə maraqlı görünmürlər. Risk tərəfi də ondan ibarətdir ki, son bir neçə ildə tikinti materiallarının qiyməti az qala hər gün artır. Eyn zamanda, tikinti ilə bağlı qanunvericilik bazasında edilən müəyyən dəyişikliklər artıq özəl sektora imkan vermir ki, onlar bu işləri görsünlər. Başqa bir məsələ də var ki, bəzi binalarda bir qrup sakinin uzun müddətdir köçürülməsinə baxmayaq, bir qrup mülkiyyətçi ilə hələ də razılıq əldə olunmayıb. Söküntü aparan şirkət isə hər ay köçürdüyü ailələrə kirayə pulu verir.Söküntü prosesinin yubanması isə tikintiyə başlanılmasını da ləngidir”.
Dövlət vətəndaşa zəmanət verməlidir
Ekspert vurğulayıb ki, bu kimi problemli məsələlərdə mülkiyyətçi ilə danışıqlarda birbaşa dövlət qurumları iştirak etməlidir: “Aidiyyəti qurumlar vətəndaşlara izah etməlidirlər ki, yaşadıqları bina qəzalı vəziyyətdə olduğundan həmin binadan köçmək məcburiyyətdindədirlər. Yəni, bununla bağlı dövlətin vətəndaşa zəmanəti olmalıdır. Çünki adətən vətəndaşlar tikinti şirkətlərinə inanmırlar. Dövlət həm də tikinti şirkətinə qarant durmalı və onları bir çox vergilərdən azad etməlidir ki, özəl sektora bu tip binaları sökmək maraqlı olsun. Əks halda xırda titrəmə nəticəsində Bakı şəhərində çox sayda bina yerlə bir ola bilər. Ona görə də qaydalar mütləq dəyişməlidir. Burada digər bir məsələ də var ki, bəzən mülkiyyətçi tikinti aparacaq şirkətdən az qala 2 mənzilin pulunu istəyir. Bu da şirkətə sərf etmir. Əslində bunula bağlı ərazidə mütləq qiymətləndirmə aparılmalıdır. Tutaq ki, sökülən ərazidə “xruşovka” layihəli 3 otaqlı mənzil 100-110 min, 2 otaqlı 70-75 min , 1 otaqlı 60 min manat civarında təklif olunur. Bu isə o deməkdir ki, mənzilin 1 kvadratı 1700-1900 manata düşur. Vətəndaş isə bəzən kvadrata 3000-4000 manat tələb edir. Təbii ki, belə vəziyyətdə tikinti şirkəti həmin ərazidə iş aparmaqda maraqlı olmayacaq. Bu gün biz baxsaq görərik ki, Azərbaycanın tikinti şirkətləri artıq Ukraynada, Qazaxıstanda və digər MDB ölkələrində bu kimi işləri görürlər. Nəticədə ölkədə aparılmalı olan işlər yubanır”.
Əmlak onun bazar qiymətinə əsasən qiymətləndirilməlidir
Məsələnin hüququ tərəflərinə toxunan Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin idarə heyyətinin sədri, hüquqşünas Ramil Osmanlı hafta.az-a bildirib ki, bu kimi məsələlərdə bütün hallarda haqlı tərəf mülkiyyətçidir:
“Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29-cu maddəsinə əsasən, hər kəsin mülkiyyət hüququ var və mülkiyyət hüququ, o cümlədən, xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Həmçinin, dövlət ehtiyacları üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərti ilə yol verilə bilər. Eyni zamanda, hər hansı bir şəxsin mülkiyyətində olan əmlakın Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 203.3-cü maddəsinə əsasən qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əsaslarla həyata keçirilən tədbirlərdən başqa, mülkiyyətçidən məcburi alınmasına yol verilmir. Ümumiyyətlə, Mülki Məcəllənin 211-ci maddəsinə uyğun olaraq, mülkiyyət hüququna xitam verildikdə əmlak onun bazar qiymətinə əsasən qiymətləndirilməlidir. Bu baxımdan, evlərin və obyektlərin sökülməsi ilə əlaqəli olan maraqlı tərəflər mülki qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmaqla ödəniləcək müvafiq təzminatın həcmini qarşılıqlı razılaşma əsasında müəyyən etmək hüququna malikdirlər. Azərbaycan hökümətinin tikinti şirkətləri qarşısında qoyduğu əsas öhdəlik də ondan ibarətdir ki, müvafiq işlər qanunvericiliyə uyğun aparılsın və mülkiyyətçi incidilməsin. Amma söz yox ki, bəzən mülkiyyətçi də müəyyən ədalətsiz tələblər irəli sürür. Məsələn, mənzlinin dəyəri 100 mindirsə, bu rəqəmdə 5-10 dəfə artıq rəqəmə iddia edir. Bütün hallarda bu tələblər real bazar şərtlərinə uyğun olmur. Belə halda təbii ki, həm tikinti yubanır, digər vətəndaşların hüquqlarına zərbə vurulur. Eyni zamanda, tikinti şirkətlərinin riskləri artır, xərcləri çoxalır və s. Ona görə hesab edirəm ki, nəticənin hər iki tərəf üçün normal olmasından ötrü bütün hallarda bu prosesə dövlət də müdaxilə etməlidir".
Ekspert onu da vurğulayıb ki, mövcud qanunvericilikdə kompensasiya ödənişi ilə bağlı hər hansı rəqəm qeyd olunmayıb: “Əgər vətəndaş istəmirsə, onu köçürmək olmaz. Amma nəzərə almaq lazımdır ki, sözügedən binalar paytaxtın ümumi görünüşünə təsir göstərməklə yanaşı, infrastruktura ciddi şəkildə mane olur. O mənada hesab edirəm ki, vətəndaşlar da bu prosesə maneçilik törətməməlidirlər. Lakin onun da əleyhinəyəm ki, məsələn, mülkiyyətçi Nizami metrosunun yaxınlığından aparıb Hövsana köçürsünlər. Bu da ədalətsiz yanaşma olar”.
