Azərbaycanda mənzil bazarında alıcılarla tikinti şirkətləri arasında ən çox rast gəlinən mübahisələrdən biri mənzilin sahəsi ilə bağlı yaranır. Vətəndaşlar çox vaxt aldıqları mənzilin dövlət reyestrindən çıxarışını əldə etdikdən sonra sənəddə göstərilən sahənin müqavilədə qeyd olunan ölçüdən az olduğunu görür və bunun tikinti şirkətinin müqavilə öhdəliyini pozması kimi qiymətləndirirlər. Bu cür mübahisələrin sayının artması isə Ali Məhkəmənin məsələ ilə bağlı hüquqi mövqeyini açıqlamasını zəruri edib.
Məhkəmənin açıqladığı mövqe təkcə məhkəmə təcrübəsində vahid yanaşmanın formalaşması baxımından deyil, həm də gələcəkdə mənzil almağı planlaşdıran vətəndaşlar üçün mühüm hüquqi bələdçi hesab olunur. Qərar göstərir ki, mənzilin sahəsi ilə bağlı yaranan hər fərq tikinti şirkətinin məsuliyyəti anlamına gəlmir və belə mübahisələrə yanaşmada bir sıra hüquqi meyarlar nəzərə alınmalıdır.
Mübahisələrin həllində əsas sənəd müqavilədir
Ali Məhkəmə bildirir ki, belə hallarda, ilk növbədə, tərəflər arasında bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin şərtləri araşdırılmalıdır. Əgər müqavilədə mənzilin sahəsinin hansı qaydada hesablanacağı – içdən-içə, çöldən-çölə və ya şəhərsalma qanunvericiliyinə uyğun metodla müəyyən ediləcəyi göstərilibsə, mübahisə də məhz həmin şərtlər əsasında həll olunmalıdır. Bu baxımdan, məhkəmə vətəndaşlara mühüm tövsiyə verir. Mənzil almaq istəyən şəxslər müqaviləni imzalamazdan əvvəl sahənin hansı üsulla hesablandığını dəqiq öyrənməli, bu məsələni diqqətdən kənarda qoymamalıdırlar. Sonradan yaranan hüquqi mübahisələrdə əsas istinad məhz müqavilədə əks olunan müddəalar olacaq.
Müqavilədə sahənin hesablanma üsulu göstərilməyibsə, bu halda mənzilin faktiki işçi sahəsi əsas götürülməlidir. İşçi sahə dedikdə mənzilin istifadə üçün yararlı olan daxili hissəsi nəzərdə tutulur. Buraya bayır divarları, ara divarlarının müəyyən hissələri, məhəccərlər, sobanın altındakı sahələr və şəhərsalma qanunvericiliyində nəzərdə tutulan azaltma əmsalları daxil edilmir. Belə hallarda yerində ölçmə aparılır. Əgər ölçmənin nəticəsində müəyyən olunarsa ki, mənzilin faktiki işçi sahəsi müqavilədə göstərilən sahəyə uyğundur, tikinti şirkəti öhdəliyini tam yerinə yetirmiş hesab olunur. Əksinə, faktiki işçi sahənin müqavilədə göstərilən ölçüdən az olduğu sübuta yetirilərsə, bu, şirkətin müqavilə öhdəliyini lazımi qaydada yerinə yetirmədiyini göstərir və alıcının kompensasiya tələb etmək hüququ yaranır.
Çıxarışdakı sahə niyə fərqli olur?
Ali Məhkəmənin açıqlamasında vətəndaşların ən çox çaşqınlıq yaşadığı məqamlardan biri də izah olunur. Belə ki, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mənzilin ümumi sahəsi şəhərsalma və tikinti normalarına uyğun hesablanır. Bu zaman balkon, terras və digər açıq sahələr tam ölçüdə deyil, xüsusi azaltma əmsalı tətbiq edilməklə ümumi sahəyə daxil edilir. Məsələn, 10 kvadratmetrlik balkon dövlət reyestrində ümumi sahəyə 3 kvadratmetr kimi daxil edilə bilər. Bunun səbəbi həmin sahələrin yaşayış otaqları ilə eyni funksiyanı daşımaması və istifadəsinin məhdud olmasıdır.
Ali Məhkəmə vurğulayır ki, bu əmsal balkonun və ya terrasın ölçüsünü fiziki olaraq azaltmır. Sadəcə, dövlət uçotu zamanı ümumi sahənin hesablanması üçün tətbiq olunan normativ üsuldur. Məhkəmənin hüquqi mövqeyinə görə, çıxarışda göstərilən sahənin müqavilədəki göstəricidən az olması avtomatik olaraq tikinti şirkətinin müqaviləni pozması anlamına gəlmir. Əgər tərəflər müqavilədə sahənin şəhərsalma qanunvericiliyinə uyğun hesablanacağını ayrıca razılaşdırmayıblarsa, çıxarışda yaranan fərq yalnız müxtəlif hesablanma metodlarından irəli gəlir. Bu halda mənzilin faktiki sahəsi dəyişmir, sadəcə dövlət reyestrində tətbiq edilən metodologiya fərqli olur. Məhkəmə hesab edir ki, əks yanaşma müqavilə azadlığı prinsipinə zidd olardı.
Sonradan aparılan dəyişikliklər bu cür qiymətləndiriləcək
Ali Məhkəmə mənzildə sonradan aparılan yenidənqurma işləri ilə bağlı məsələyə də aydınlıq gətirib. Qeyd olunur ki, əgər alıcı mənzili qəbul etdikdən sonra daxildə yenidən planlaşdırma aparıb, əlavə divarlar çəkib və ya mövcud planı dəyişdiribsə, nəticədə yaranan sahə fərqinə görə tikinti şirkəti məsuliyyət daşımır. Belə hallarda öhdəliyin düzgün yerinə yetirilib-yetirilmədiyi mənzilin təhvil verildiyi tarixdəki vəziyyət və ilkin layihə sənədləri əsasında qiymətləndiriləcək.
Ali Məhkəmənin mövqeyinə əsasən, faktiki sahə çatışmazlığı müəyyən edilərsə, alıcı çatışmayan kvadratmetrlərin dəyərinin ödənilməsini tələb edə bilər. Üstəlik, kompensasiyanın məbləği hesablanarkən mənzilin alındığı tarix deyil, mübahisəyə baxıldığı dövrdə bazarda formalaşmış qiymətlər əsas götürülə bilər. Bu yanaşma əmlak bazarında qiymət artımının olduğu şəraitdə alıcının hüquqlarının daha effektiv müdafiəsinə imkan yaradır.
İddia müddəti nə vaxt başlayır?
Ali Məhkəmə bu kateqoriyadan olan mübahisələr üzrə iddia müddətinə də aydınlıq gətirib. Məhkəmənin mövqeyinə görə, sahə çatışmazlığı ilə bağlı tələblər üzrə 5 illik iddia müddəti tətbiq edilir və bu müddət mənzilin alıcıya faktiki təhvil verildiyi gündən hesablanır. Məhkəmə hesab edir ki, vətəndaş mənzili qəbul edərkən onun ölçülərini yoxlamaq imkanına malikdir və bu məsələdə lazımi diqqət göstərməlidir. Buna görə də yalnız çıxarış əldə etdikdən sonra sahə fərqindən xəbər tutduğunu əsas gətirmək hər zaman hüquqi baxımdan kifayət etmir.
Əgər beş illik müddət keçibsə və tikinti şirkəti iddia müddətinin tətbiqini tələb edərsə, hətta faktiki sahə çatışmazlığı müəyyən olunsa belə, məhkəmə iddianı təmin etməyə bilər.
Ali Məhkəmənin açıqladığı hüquqi mövqe göstərir ki, mənzil alarkən əsas diqqət yalnız qiymətə və yerləşməyə deyil, müqavilənin məzmununa yönəldilməlidir. Xüsusilə mənzilin sahəsinin hansı metodla hesablanacağı, balkon və terrasların necə nəzərə alınacağı, eləcə də tərəflərin razılaşdığı digər şərtlər gələcəkdə yarana biləcək mübahisələrin həllində həlledici rol oynayacaq.
Ekspertlərin fikrincə, bu qərar gələcəkdə məhkəmələrdə oxşar işlər üzrə vahid hüquqi təcrübənin formalaşmasına, həm alıcıların hüquqlarının daha səmərəli qorunmasına, həm də tikinti şirkətləri ilə vətəndaşlar arasında əsassız mübahisələrin azalmasına xidmət edəcək. Eyni zamanda, qərar mənzil almağı planlaşdıran hər bir şəxsə mühüm mesaj verir: müqaviləni imzalamazdan əvvəl bütün şərtləri diqqətlə oxumaq və zərurət yaranarsa hüquqi məsləhət almaq sonradan yarana biləcək problemlərin qarşısını ala bilər.
“Mənzil alarkən sahənin necə hesablandığını dəqiqləşdirin”
Əmlak və tikinti məsələləri üzrə ekspert Elnur Azadovun sözlərinə görə, mənzil sahəsi ilə bağlı yaranan problemlərin əsas səbəbi bəzi tikinti şirkətlərinin satış zamanı sahəni qanunvericiliyin tələblərinə uyğun hesablamamasıdır. Onun sözlərinə görə, praktikada elə hallarla rastlaşılır ki, tikinti şirkətləri mənzilin sahəsini xarici ölçülər əsasında hesablayaraq müqavilədə daha böyük rəqəm göstərirlər. Halbuki bu yanaşma şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyinin tələblərinə uyğun deyil. Nəticədə vətəndaş çıxarış aldıqda sənəddə qeyd olunan sahə ilə müqavilədə göstərilən sahə arasında 15-20 faizə qədər fərq yaranır və bu da mübahisələrə səbəb olur.
Ekspert bildirir ki, vətəndaşlar əksər hallarda mənzili bina hələ tikinti mərhələsində olarkən aldıqları üçün onun faktiki sahəsini ölçmək imkanına malik olmurlar. Buna görə də onlar tikinti şirkətinin təqdim etdiyi məlumatlara və müqavilədə göstərilən göstəricilərə etibar edirlər. Sonradan daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ rəsmiləşdirildikdən və çıxarış əldə edildikdən sonra sahə fərqi üzə çıxır və tərəflər arasında hüquqi mübahisələr başlayır.
E.Azadov hesab edir ki, belə hallarda vətəndaş ilk növbədə, tikinti şirkətinə rəsmi qaydada müraciət etməli, sahə fərqinin araşdırılmasını və çatışmayan hissənin dəyərinin ödənilməsini tələb etməlidir. Əgər şirkət bu tələbi könüllü şəkildə təmin etməzsə, alıcının məhkəməyə müraciət etmək hüququ var. Ekspertin fikrincə, Ali Məhkəmənin son hüquqi mövqeyi bu istiqamətdə mövcud olan qeyri-müəyyənliyə aydınlıq gətirəcək və gələcəkdə oxşar mübahisələrin həllində vahid məhkəmə təcrübəsinin formalaşmasına kömək edəcək.
